Home  

    Cosa è necessario sapere in merito agli affitti stagionali
(per il fai-da-te, altrimenti ci penso io!)
===
PERCHE' INFORMARSI

Ecco perché è importanete sapere cosa succede omettendo le necessarie formalità (inizialmente: comunicazione alla Regione ed in automatico al Comune)

http://www.lastampa.it/2017/09/07/edizioni/savona/loano-alloggi-affittati-in-nero-controlli-e-multe-ai-proprietari-lQ6O3vKN1V5aV8bKqK5cFJ/pagina.html

http://www.lastampa.it/2018/01/06/edizioni/savona/seconde-case-fantasma-a-finale-multe-per-ventimila-euro-ai-proprietari-evasori-ISk4OzqRWsZOJcGCfkSXqN/pagina.html

e, http://www.ivg.it/2018/01/case-vacanze-affittate-nero-nuovi-controlli-della-municipale-loano-elevate-14-sanzioni/

===
COMUNICAZIONE ALLA REGIONE - CODICE CITRA

Queste le prime indicazioni della Regione Liguria (pratica gratuita) per ottenere il CODICE CITRA ed evitare le multe di cui sopra

https://www.regione.liguria.it/homepage/turismo/appartamenti-ammobiliati-a-uso-turistico.html

sostanzialmente l'appartamento deve essere regolarmente accatastato, una dotazione adeguata (tra cui TV e lavatrice -
certificazioni impianti a posto)

Fatto una volta almeno a questo non ci si pensa più

===
COMUNICAZONE DELLE PRESENZE ALLA QUESTURA

Un altra cosa piuttosto delicata è la registrazione al https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ ove segnalare entro le 24 ore successive all'arrivo le generalità di OGNI ospite (non uno per famiglia, di tutti). E' delicata perché non è ai fini fiscali (che sono solo multe) è ai fini della Pubblica Sicurezza (e si rischia il penale)

===
TASSA DI SOGGIORNO - TESSERE LIGURIAN RIVIERA

Poi c'è da rispettare quanto previsto ai fini della tassa di Soggiorno https://comuneloano.it/imposta-di-soggiorno/ che comporta, oltre al resto (dichiarazioni, ricevute, bonifico/i al comune), l'attivazione di una tessera per ogni ospite sopra i 12 anni sul portale https://www.ligurianriviera.it/dotando i Clienti delle tesserine cartacee che avrete preventivamente ritirato in comune (ciascuna con la sua stringa di 12 caratteri da inserire e collegare al Cliente al momento della registrazione) --- Per noi intermediari c'è anche una dichiarazione annuale al MEF

===
LOCAZIONI BREVI / CONTRATTI SOGGETTI A REGISTRAZIONE

Per i contratti che durano più di un mese giorni non si fa la comunicazione alla polizia di stato ma la registrazione all'Agenzia delle Entrate.
Poi ci sono le solite regole da rispettare su privacy, stampati, formalità fiscali, conservazione dei documenti
===
COMUNICAZIONI  OBBLIGATORIE PER I CONTRATTI NON REGISTRATI

Probabilmente avrà già sentito parlare della ritenuta d'acconto che l'Agenzia versa allo stato e Lei detrae in dichiarazione: in questo caso l'Agenzia fornisce la certificazione unica.. Dal 2022 è necessaria una comunicazione all'Agenzia delle Entrate (oltre alla dichiarazione dei redditi) per gli affitti non soggetti né a registrazione né a ritenuta d'acconto: in questo caso, trattandosi di affitti fatti direttamente dalla Proprietà, tale comunicazione sarà a cura della stessa. 
===
UTENZE E SPESE CONDOMINIALI

Negli affitti stagionali le utenze sono intestate al Proprietario (luce acqua gas) che può chiedere i rimborsi dei soli consumi (attualmente applichiamo 36 cent a kwk 1,2 euro a mc e 10 euro mese persona per l'acqua col minimo di 20 euro mese); le spese condominiali (e la tassa rifiuti) sono interamente a carico del proprietario.
===
ORIZZONTE TEMPORALE

Con gli affitti stagionali il Proprietario si sente più libero. In realtà un appartamento stagionale (specie se non vicinissimo al mare) va a regime quando si crea, nel tempo, una Clientela che torna (stesso appartamento stesse condizioni) fino a completare tutti i periodi "buoni" disponibili
===
ESEMPI REALI DI POSSIBILI RICHIESTE (il fatto di richiedere non dà la certezza di una corrispondente offerta)

alla pagina http://www.augustosal.it/ZAffittistagNettiProprietariEstate.html è possibile confrontare la redditività dei mesi estivi confrontandola con le RICHIESTE degli altri proprietari (affittare gli altri mesi è una probabilità remota perché ci sono tantissimi appartamenti sfitti, specie da quando c'è l'IMU): se in estate un appartamento bello costa 2000 invece che 1000 c'è il Cliente prende quello da 1000 per risparmiarne 1000. Il inverno quello bello magari costa 500 e l'altro 250: la percentuale è la stessa (sempre la metà) però diverso è 1000 euro diverso 250: per così poco uno sceglie quello più bello/comodo/con meno difetti

===
QUANTO MI POSSO ASPETTARE ESATTAMENTE

Nella tabella che segue la scomposizione della cifra pagata dal Cliente finale ogni 100 euro corrisposti  (il 21% è in acconto nelle locazioni sotto i 30 giorni, potrebbe essere la cedolare secca in caso di locazione oltre i 30 giorni)
Totale (1) per conduttore
100,00
agenzia iva compresa
10,87
iva
1,96
agenzia conduzione
8,91
affitto ai fini fiscali
89,13
agenzia proprietà
8,91
iva
1,96
agenzia iva compresa
10,87
Netto (1) per proprietario
78,25
ritenuta d’acconto
18,72
ipotesi bonifico
59,54