Cosa è necessario sapere in merito agli affitti stagionali
(per il fai-da-te, altrimenti ci penso io!)
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PERCHE' INFORMARSI
Ecco perché è importanete sapere cosa succede omettendo
le necessarie formalità (inizialmente: comunicazione alla Regione
ed in automatico al Comune)
http://www.lastampa.it/2017/09/07/edizioni/savona/loano-alloggi-affittati-in-nero-controlli-e-multe-ai-proprietari-lQ6O3vKN1V5aV8bKqK5cFJ/pagina.html
http://www.lastampa.it/2018/01/06/edizioni/savona/seconde-case-fantasma-a-finale-multe-per-ventimila-euro-ai-proprietari-evasori-ISk4OzqRWsZOJcGCfkSXqN/pagina.html
e, http://www.ivg.it/2018/01/case-vacanze-affittate-nero-nuovi-controlli-della-municipale-loano-elevate-14-sanzioni/
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COMUNICAZIONE AL MINISTERO DEL TURISMO CODICE CIN (in passato alla REGIONE - CODICE CITRA)
Prima di affittare un appartamento o anche solo fare un annuncio
è obbligatorio ottenere (ed associare ad ogni comunicazione
interente l'immobile) il codice CIN
Viene dilasciato gratuitamente ( vedere pagina https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ )
sostanzialmente l'appartamento deve essere regolarmente accatastato, una dotazione adeguata (tra cui TV e lavatrice -
dichiarazione di essere a norma con certificazioni impianti) integrata,
rispetto al CITRA regionale con estintore, rilevatore di fughe di gas e
di monossido di carbonio
Fatto una volta almeno a questo non ci si pensa più
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COMUNICAZONE DELLE PRESENZE ALLA QUESTURA
Un altra cosa piuttosto delicata è la registrazione al https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
ove segnalare entro le 24 ore successive all'arrivo le
generalità di OGNI ospite (non uno per famiglia, di tutti). E'
delicata perché non è ai fini fiscali (che sono solo
multe) è ai fini della Pubblica Sicurezza (e si rischia il
penale)
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TASSA DI SOGGIORNO - TESSERE LIGURIAN RIVIERA
Poi c'è da rispettare quanto previsto ai fini della tassa di Soggiorno https://comuneloano.it/imposta-di-soggiorno/
che comporta, oltre al resto (dichiarazioni, ricevute, bonifico/i al
comune), l'attivazione di una tessera per ogni ospite sopra i 12 anni sul portale https://www.ligurianriviera.it/dotando
i Clienti delle tesserine cartacee che avrete preventivamente
ritirato in comune (ciascuna con la sua stringa di 12 caratteri da
inserire e collegare al Cliente al momento della registrazione) --- Per
noi intermediari c'è anche una dichiarazione annuale al MEF
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LOCAZIONI BREVI / CONTRATTI SOGGETTI A REGISTRAZIONE
Per i contratti che durano più di un mese giorni non si fa la
comunicazione alla polizia di stato ma la registrazione all'Agenzia
delle Entrate.
Poi ci sono le solite regole da rispettare su privacy, stampati, formalità fiscali, conservazione dei documenti
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COMUNICAZIONI OBBLIGATORIE PER I CONTRATTI NON REGISTRATI
Probabilmente avrà già sentito parlare della ritenuta
d'acconto che l'Agenzia versa allo stato e Lei detrae in dichiarazione:
in questo caso l'Agenzia fornisce la certificazione unica.. Dal 2022
è necessaria una comunicazione all'Agenzia delle Entrate (oltre
alla dichiarazione dei redditi) per gli affitti non soggetti né
a registrazione né a ritenuta d'acconto: in questo caso,
trattandosi di affitti fatti direttamente dalla Proprietà,
tale comunicazione sarà a cura della stessa.
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UTENZE E SPESE CONDOMINIALI
Negli affitti stagionali le utenze sono intestate al Proprietario (luce
acqua gas) che può chiedere i rimborsi dei soli consumi
(attualmente applichiamo 36 cent a kwk 1,2 euro a mc e 10 euro mese
persona per l'acqua col minimo di 20 euro mese); le spese condominiali
(e la tassa rifiuti) sono
interamente a carico del proprietario. (noi mesi invernali è
possibile indicare una quota riscaldamento che non ecceda
l'esborso effettivo onde evitate problemi fiscali ed illecito
arricchimento)
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ORIZZONTE TEMPORALE
Con gli affitti stagionali il Proprietario si sente più libero.
In realtà un appartamento stagionale (specie se non vicinissimo
al mare) va a regime quando si crea, nel tempo, una Clientela che torna
(stesso appartamento stesse condizioni) fino a completare tutti i
periodi "buoni" disponibili
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ESEMPI REALI DI POSSIBILI RICHIESTE (il fatto di richiedere non dà la certezza di una corrispondente offerta)
alla pagina https://www.augustosal.it/ZAffittistagNettiProprietariEstate.html
è possibile confrontare la redditività dei mesi estivi
confrontandola con le RICHIESTE degli altri proprietari (affittare gli
altri mesi è una probabilità remota perché ci sono
tantissimi appartamenti sfitti, specie da quando c'è l'IMU): se
in estate un appartamento bello costa 2000 invece che 1000 c'è
il Cliente prende quello da 1000 per risparmiarne 1000. Il inverno
quello bello magari costa 500 e l'altro 250: la percentuale è la
stessa (sempre la metà) però diverso è 1000 euro
diverso 250: per così poco uno sceglie quello più
bello/comodo/con meno difetti
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QUANTO MI POSSO ASPETTARE ESATTAMENTE
Nella tabella che segue la scomposizione della cifra pagata dal Cliente
finale ogni 100 euro corrisposti (il 21% è in acconto nelle locazioni sotto i 30 giorni,
potrebbe essere la cedolare secca in caso di locazione oltre i 30
giorni)
Totale (1) per conduttore |
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100,00 |
agenzia iva compresa |
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10,87 |
iva |
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1,96 |
agenzia conduzione |
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8,91 |
affitto ai fini fiscali |
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89,13 |
agenzia proprietà |
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8,91 |
iva |
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1,96 |
agenzia iva compresa |
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10,87 |
Netto (1) per proprietario |
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78,25 |
ritenuta d’acconto |
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18,72 |
ipotesi bonifico |
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59,54 |